Koľko si môžem požičať na hypotéku? Výpočet podľa príjmu (2026)

Krátka odpoveď: s čistým príjmom 1 500 € mesačne si dnes jednotlivec bez iných úverov požičia na hypotéku približne 120 000 €, pár s príjmom 2 500 € okolo 200 000 €. Presná suma závisí od troch pravidiel Národnej banky Slovenska, od tvojho veku, počtu detí a od toho, koľko máš našetrené. V článku ti ukážem, ako sa to počíta, a v tabuľke nájdeš modelové príklady.

Tri pravidlá, ktoré určujú, koľko ti banka požičia

Každá banka na Slovensku musí dodržať limity, ktoré stanovuje NBS. Banka ti požičia najviac toľko, koľko dovolí to najprísnejšie z nich.

1. Koľko zvládneš splácať (DSTI)

Od čistého príjmu domácnosti sa najprv odpočíta životné minimum všetkých jej členov. Na splátky všetkých úverov môžeš použiť najviac 60 % zo zvyšku. Zvyšných 40 % je rezerva, ktorá ťa chráni, ak by sa niečo pokazilo.

Životné minimum platné od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027:

• prvá dospelá osoba: 295,22 €,
• druhá dospelá osoba: 205,96 €,
• každé dieťa: 134,80 €.

Banka navyše urobí stresový test: splátku prepočíta s úrokom vyšším o 2 percentuálne body (najviac do 6 %) a pri splatnosti 30 rokov. Aj taká splátka sa musí zmestiť do limitu 60 %. Ak máš úrok zafixovaný na viac ako 10 rokov, prirážka je len 1 bod.

2. Koľkonásobok ročného príjmu (DTI)

Všetky tvoje dlhy spolu nesmú presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu. Pri príjme 1 500 € mesačne je to 1 500 × 12 × 8 = 144 000 €. Do dlhov sa rátajú aj iné úvery, lízing a časť limitov na kreditných kartách a povolených prečerpaniach.

Pozor na vek: ak by si hypotéku splácal ešte po 65. narodeninách, od 41 rokov sa násobok postupne znižuje. Napríklad v 45 rokoch je to približne 6,75-násobok a v 50 rokoch 5,5-násobok.

3. Koľko musíš mať vlastných peňazí (LTV)

Hypotéka môže byť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 20 % musíš zaplatiť z vlastných zdrojov. Banky môžu časti klientov požičať až 90 %, ale takých úverov smie byť len obmedzený počet.

Od 1. januára 2027 NBS pravidlá upravuje. Mladí do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie, budú môcť získať financovanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, ak to banka zavedie. Naopak, pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti bude od 1. júla 2027 limit 70 %.

Koľko si môžeš požičať: modelové príklady

Predpoklady: úrok 3,9 % (stred aktuálnej ponuky bánk pri 5-ročnej fixácii), splatnosť 30 rokov, žiadne iné úvery, žiadateľ mladší ako 41 rokov. Sumy sú približné a zaokrúhlené.

* cena nehnuteľnosti, ak máš 20 % vlastných zdrojov

Vo všetkých príkladoch rozhoduje limit splátky (DSTI), nie násobok príjmu. Každé dieťa preto zníži maximálnu hypotéku približne o 13 000 – 14 000 €. Niektoré banky počítajú prísnejšie, takže reálna ponuka môže byť o 5 – 10 % nižšia.

Príklad: žiadateľ vo veku 45 rokov

Jednotlivec so 45 rokmi a príjmom 1 500 € pri splatnosti 30 rokov by splácal až do 75 rokov. Násobok príjmu sa mu zníži na 6,75, takže si požičia najviac okolo 121 500 €. Ak by si zvolil splatnosť 20 rokov (do 65 rokov), násobok ostane 8, ale vyššia splátka zníži hypotéku na približne 102 000 €. Pri staršom žiadateľovi sa preto oplatí hľadať najlepšiu kombináciu splatnosti, spolužiadateľa a vlastných zdrojov.

Ako si môžeš požičať viac

• Splať alebo zruš drobné úvery a kreditné karty. Aj nevyčerpaný limit na karte znižuje sumu, ktorú dostaneš.
• Prizvi spolužiadateľa. Príjem partnera alebo rodiča výrazne zvýši limit.
• Dlhšia fixácia. Pri fixácii nad 10 rokov je stresová prirážka len 1 bod namiesto 2, čo zvyšuje maximálnu sumu.
• Doložiteľný príjem. Banka započíta len príjem, ktorý vie overiť, napríklad zo Sociálnej poisťovne alebo daňového priznania.
• Porovnaj banky. Úroky pri 5-ročnej fixácii sa dnes pohybujú približne od 3,55 % do 4,49 % a každá banka počíta bonitu trochu inak.

Časté otázky

Koľkonásobok platu si môžem požičať na hypotéku?

Najviac 96-násobok čistého mesačného príjmu (8-násobok ročného). V praxi ťa však pri bežných príjmoch zastaví skôr limit splátky, takže reálne je to často približne 75- až 85-násobok.

Dá sa dostať hypotéka bez vlastných peňazí?

Bežne nie. Potrebuješ aspoň 10 – 20 % hodnoty nehnuteľnosti a k tomu peniaze na poplatky, napríklad za znalecký posudok a vklad do katastra.

Ovplyvní deti výšku hypotéky?

Áno. Za každé dieťa sa od príjmu odpočíta životné minimum 134,80 €, čo pri dnešných úrokoch zníži maximálnu hypotéku približne o 13 000 – 14 000 €.

Zmenia sa pravidlá v roku 2027?

Áno. Od januára 2027 budú môcť mladí do 35 rokov pri prvom bývaní získať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, a od júla 2027 sa sprísni financovanie tretej a ďalšej nehnuteľnosti.

Chceš vedieť presnú sumu pre tvoju situáciu?

Modelové príklady sú len orientačné. Na nezáväznom stretnutí ti prepočítame, koľko si môžeš požičať v rôznych bankách, a nastavíme hypotéku tak, aby ti zostala rezerva aj na život. Stretávame sa osobne v Galante, Šali, Leviciach, Veľkom Mederi, v Trnave a Bratislave, alebo online.

Dohodnúť nezáväznú konzultáciu · Viac o financovaní bývania · Ako ochrániť splácanie hypotéky

Zdroje

• NBS – Debt service-to-income (DSTI)
• NBS – Opatrenia v oblasti obozretného poskytovania úverov na bývanie
• STVR – NBS od budúceho roka mení pravidlá pri hypotékach
• Podnikajte.sk – Životné minimum od 1. 7. 2026
• Hyposadzby.sk – porovnanie sadzieb bánk (13. 10. 2026)

Autor: Adrián Túry, okresný vedúci, OVB Allfinanz Slovensko, a. s. Článok má informačný charakter a nie je individuálnym finančným poradenstvom ani ponukou úveru. Výpočty sú modelové a vychádzajú z pravidiel a údajov platných k 14. 10. 2026; skutočnú výšku úveru určuje banka.